«Состояние рынка близко к критическому»: что будет с ценами на жилье и стоит ли брать ипотеку — разбор с экспертом

По мнению эксперта в сфере недвижимости Эдуарда Камалетдинова, ситуация на рынке сейчас довольно сложная. Корреспонденты UFA1.RU обратились к нему, чтобы выяснить текущее состояние отрасли, а еще спросили, стоит ли сейчас вкладываться в жилье и не опасно ли продавать квартиру. Публикуем его оценку происходящего.

Ожидания конца прошлого года сбылись: ставка ЦБ существенно не изменилась, рыночная ипотека по-прежнему недоступна широким слоям населения. Ежемесячные платежи по ипотечному кредиту на сумму 8,5 миллиона рублей по базовой ставке около 20% на покупку квартиры составляют от 146 тысяч в месяц на 30 лет до 164 тысяч на 10 лет.

Платежи в разы превышают реальную среднюю зарплату, причем за эти деньги можно подобрать объекты либо небольшой площади в центральной части, либо просторнее в отдалении от центра. Здесь мы говорим про свежий квартирный фонд, постройки советского периода оцениваются в более скромные суммы.

Рынок скорее жив, чем мертв, но состояние близко к критическому. Продажи новостроек в марте — апреле 2026 года провалились. Тому есть несколько причин. Перед введением ужесточений требований ЦБ к заемщикам были высокие продажи в декабре 2025-го — январе 2026-го, февраль еще «ехал» по инерции, март — провал на 40%.

Процент одобрений банком снизился в несколько раз из-за ужесточений требований к клиентам. Ранее существовала практика, когда заемщик предоставлял банку справки о заработной плате от работодателя. Раньше часто практиковалась «корректировка» сведений в сторону увеличения доходов, сейчас же банки требуют подтверждения этих справок банковскими переводами. Также показатель просроченной задолженности по ипотеке вырос в 1,7 раза по отношению к показателям марта 2025 года.

Как следствие большого количества новостроек процент «нераспроданности» квартир вырос до 40%. Если еще несколько лет назад квартиры раскупали на стадии котлована, то сейчас на «ключах» могут быть свободны до 50% в конкретных ЖК. Стоит подчеркнуть, что в каждом проекте своя статистика, где-то больше, где-то меньше, но цифра 40% звучит от официальных лиц — чиновников строительной сферы.

Также появляются объекты в «зоне риска». Застройщик не успевает передать объект в срок. У кого-то проблемы с финансированием: материалы и рабочая сила, налоговая нагрузка увеличилась, что не учитывалось на старте строительства, и так далее. Тем не менее в месяц на рынок выходят 2–3 новых жилых комплекса.

На старте застройщики предлагают интересные условия. Стоит ли входить на «котловане» в период всеобщей турбулентности, каждый должен решать сам. Риски всегда присутствуют, лечь на бок может и местный застройщик, и крупный федеральный игрок.

Да, действующая система покупки с эскроу гарантирует возврат денег покупателю, однако фактическая инфляция за 3–5 лет может уменьшить количество метров в два раза. То есть вам вернут ваши деньги, но в новом проекте вы на них сможете купить только половину квартиры.

Еще цифры: 2/3 квартир покупаются в ипотеку, 2/3 — через агентов. Почему? Рядовому обывателю сложно ориентироваться в рынке: много объектов, много различных программ по покупке. Если вы работаете с действительно хорошим агентом, то он поможет вам сэкономить, если агент работает больше в своих интересах, он поведет туда, где выше комиссия от застройщика, а разбег ставок от 3 до 10%.

Девелоперы вынуждены применять акции, скидки. Слышал рекламу местного застройщика про скидку в 50% — такие явления настораживают.

Если у вас есть сбережения либо возможность получить семейную ипотеку и вам действительно нужна квартира, то да, можно обойти застройщиков и получить хорошее предложение. Купить для цели «про запас», чтобы сохранить капитал, тоже можно. Рассчитывать на рост цен, как в прошлые годы, не стоит.

Нужно обратить внимание на степень готовности объекта. По новым объектам можно воспользоваться программами рассрочки или траншевой ипотеки для минимизации рисков, разместив свободные деньги на вкладах. Так можно «заработать» на ремонт в новостройке.

По каждому случаю нужно разбираться, всё индивидуально, но нужно задать себе вопрос: зачем? Для расширения — да. Можно сдать квартиру в трейд-ин застройщику либо продать самостоятельно и купить в это же время новую квартиру. Не стоит между этими событиями тянуть, так как в случае скачка цен можно потерять. Продавать ради «продать» без внятной стратегии использования денег не стоит.