Доступна только богатым. Почему взять ипотеку не способны 83% россиян

В России появился еще один критерий имущественного расслоения — ипотека. Всё население поделилось на тех, кто способен взять такой кредит, и… абсолютное большинство жителей.

Даже по официальным данным, рыночная ипотека в России абсолютно недоступна как минимум для 83% граждан. Об этом пишут «Известия», ссылаясь на расчеты, согласно которым более 80% россиян живут с доходами ниже 100 тысяч рублей в месяц.

При действующих ставках и ценах на жилье ежемесячный платеж по кредиту за квартиру площадью около 40 кв. м достигает 60 тысяч рублей. Банковские требования предполагают, что долговая нагрузка не должна превышать половины дохода, а значит, формально претендовать на такой кредит может лишь тот, кто зарабатывает существенно больше 100 тысяч рублей.

Но! Даже при зарплате в 100 тысяч рублей заемщику потребуется первоначальный взнос от 43% (в среднем) от стоимости жилья. И накопить такую сумму при средних темпах сбережений можно лишь примерно за 10 лет. Вот и получается, что рыночная ипотека становится инструментом для узкого сегмента обеспеченных клиентов. Да, будем прямо говорить, не просто обеспеченных, а богатых.

Застройщики выживают за счет господдержки, рассрочек, совместных банковских программ субсидирования ставок и вывода на рынок более компактных и бюджетных форматов жилья. Хорошо хоть, опять не бросились строить клетушки-студии — и то потому, что закон не позволяет.

Резкое ужесточение условий рыночной ипотеки в России фактически вывело из числа потенциальных заемщиков подавляющее большинство населения, говорит MSK1.RU ипотечный брокер Андрей Креер.

«При текущих ставках и ценах на жилье ипотечный платеж соответствует допустимой долговой нагрузке только для узкого сегмента заемщиков. Учитывая, что около 83% россиян имеет доход ниже 100 тысяч рублей, банки и требуют либо существенно более высокий доход, либо крупный первоначальный взнос», — объясняет Креер.

Но, как ни странно, еще остаются в стране те, кому рыночная ипотека по карману. Креер говорит, что эти люди — преимущественно специалисты с зарплатами заметно выше медианных, жители крупных городов, сотрудники отраслей с высокой оплатой труда и участники льготных программ (семейная, IT-ипотека, региональные субсидии). Их платежеспособность поддерживается либо государственными субсидиями (например, маткапиталом), либо собственными накоплениями, что заметно сегментирует рынок и усиливает социальное неравенство доступа к жилью.

Креер подчеркивает, что ослабление условий ипотеки возможно лишь при сочетании трех факторов. Должны сойтись стабилизация инфляции, снижении ключевой ставки и расширение субсидируемых программ.

«При этом быстрого возвращения к доступной рыночной ипотеке раньше 2027 года ждать не стоит», — заключает ипотечный брокер.

В краткосрочной перспективе, считает Креер, рынок недвижимости фактически переходит в режим «нишевой ипотеки»: сделки совершают либо обеспеченные покупатели, либо те, кто имеет доступ к льготным инструментам. Третьего (просто пошел в банк и оформил ипотеку) не дано.

«Да, реально есть те, кто пользуется ипотекой. И это в основном люди с высокими доходами, совершающие альтернативные сделки — когда продают одну квартиру и покупают другую, либо те, кто рассчитывает на крупные поступления в обозримом будущем», — говорит ведущий аналитик финансовой компании AMarkets Игорь Расторгуев.

Остальные покупатели жилья, по его словам, рассчитывают на льготные программы, которые сейчас составляют свыше 80% всего ипотечного рынка.

«Семейная ипотека под 6%, IT-специалисты, участники СВО, дальневосточная программа — вот основные категории получателей. Именно они и двигают сейчас первичный рынок жилья», — говорит Расторгуев.

Эксперт не так пессимистичен, как Креер и полагает, что послабления возможны ближе к концу года.

«Центробанк планирует опустить ключевую ставку до 12–13%, и тогда рыночная ипотека может снизиться до 14–15% — это уже более приемлемые условия для покупки жилья. Правда, до комфортных 10%, о которых говорят чиновники, еще далеко. Но само направление движения уже обнадеживает, и рынок это чувствует. Весь вопрос в том, как быстро инфляция вернется к целевым показателям», — размышляет финансист.

По его оценке, застройщики удерживаются на плаву благодаря льготной ипотеке, которая формирует устойчивый спрос на новостройки. Да, у крупных компаний накопились задержки по срокам сдачи, а окончание моратория на выплату неустоек добавляет напряжения. Однако массовых банкротств Расторгуев не ожидает: «Слабые игроки уходят, сильные остаются и укрепляют позиции».