≈сли сделать все перечисленные ошибки, вы рискуете вообще лишитьс€ жиль€
≈сли сделать все перечисленные ошибки, вы рискуете вообще лишитьс€ жиль€

Ќельз€ просто так вз€ть и сдать квартиру кому попало. ¬ конце концов, может быть, вам в ней еще жить? Ћишитьс€ жиль€ или ценных предметов в нем не хочетс€ никому. ѕоэтому мы спросили у адвоката и агента по недвижимости, какие основные ошибки допускают рантье.

ќшибка 1. Ќе провер€ете паспорта

≈ще до проверки документов вы можете попытатьс€ поближе познакомитьс€ с потенциальными арендаторами. ¬ключайте внутреннего параноика (и, возможно, психолога) и не довер€йте даже самым милым на первый взгл€д люд€м.  ак показывает практика, те, кто слишком любезно себ€ ведут, чаще оказываютс€ более проблемными, чем малообщительные интроверты.

— „еловека, которому нужно жилье и который ищет его дл€ себ€, определить несложно. „асто он готов отдать деньги за квартиру тут же. ќн не телитс€, готов заключить договор со всеми вашими требовани€ми, без проблем дает свою контактную информацию, показывает документы, дает сфотографировать паспорт, не бузит, что это распространение персональных данных, — рассказывает агент по недвижимости Ћеонид √ригорьев. — ≈сли люди охотно дают документы, это показывает, что они открытые. ¬ 99 случа€х из 100 это честные люди. ј к тем, кто говорит, что показали паспорт — и этого достаточно, стоит присмотретьс€ внимательнее — веро€тнее всего, здесь кроетс€ подвох.

≈сли вы пон€ли, что подходите друг другу, попросите оригинал паспорта (никаких ксерокопий!) и внимательно его рассмотрите. ќсновные моменты, на которые нужно обратить внимание, — это фотографи€ (она не должна быть вклеена) и прописка (она пригодитс€, если дело дойдет до суда).

Ќе ленитесь описать каждый уголок вашего любимого дивана
Ќе ленитесь описать каждый уголок вашего любимого дивана

— ≈сли вы захотите возместить ущерб за испорченную мебель, бытовую технику или у вас будут другие претензии, при обращении за взысканием суд может отправить вас по месту проживани€ арендаторов, а это может быть в другом конце страны, — говорит адвокат јндрей  онышев. — —амые проблематичные случаи — когда у людей нет прописки или двойное гражданство. ¬ этом случае будет сложнее обратитьс€ с исполнительным листом к судебным приставам, потому что они просто не будут знать, где искать недобросовестных арендаторов. ≈сли человек прописан неподалеку, в ближайшем населенном пункте, это упростит момент взыскани€.

ƒругой важный момент: по паспортным данным вы сможете элементарно «пробить» человека на сайте судебных приставов: проверить на наличие долгов и банкротства. Ёто поможет косвенно подтвердить платежеспособность.

ќшибка 2. —качиваете первый попавшийс€ договор из интернета

√рамотно составленный договор — одна из главных защит от возможных проблем. ѕо признанию экспертов, многие собственники до сих пор думают, что стандартный шаблонный договор, скачанный из интернета, решит все вопросы. Ќо это не ваш метод. ¬ам нужен грамотно составленный документ, где учтены все моменты и нюансы: что имеет право делать арендатор, а что нет, как вы будете разрешать споры в разных ситуаци€х, штрафные санкции. “акой документ в будущем, если что-то пойдет не так (арендатор сбежит, сдаст жилье другим люд€м, устроит в квартире балаган, украдет или испортит ценные вещи), позволит через суд вернуть убытки.

— »деально, если этот договор будет по полной программе кабальный со стороны собственника. „ем подробнее и точнее будут прописаны разные моменты, тем лучше. ѕор€дочный арендатор не испугаетс€ подписать такой договор, это покажет, что он ответственный человек. ј если он прочитает все пункты и откажетс€ подписывать документ, такой человек вам и не нужен, — объ€сн€ет Ћеонид √ригорьев.

ѕор€дочный арендатор согласитс€ с каждым вашим требованием. — каждым разумным
ѕор€дочный арендатор согласитс€ с каждым вашим требованием. — каждым разумным

ќшибка 3. —даете квартиру в субаренду

ј вот этот пункт не такой однозначный, как может показатьс€. Ќа этот счет у специалистов разные точки зрени€.  аждый рантье хочет сдать квартиру пор€дочному человеку (и желательно одному), и ему совершенно не интересен вариант, когда субарендатор снимает у него жилье, чтобы сдавать его третьим лицам, а то и вовсе посуточно. ќсобенно если с недвижимостью св€заны теплые эмоции и она — не просто дополнительный источник дохода.

— ≈сли в документе будет присутствовать пункт «ни в коем случае не сдавать квартиру в субаренду», то его нарушение приведет к автоматическому расторжению договора и взысканию убытков с недобросовестного арендатора, — по€сн€ет јндрей  онышев. — ѕропишите в нем подсудность. ¬ случае возникновени€ споров истец может пойти в суд по нахождению имущества. Ёто удобно, чтобы не бегать по всей нашей необъ€тной родине и искать, куда подать иск.

Ќо зачастую арендатор, который заключает договор с возможностью сдать недвижимость в субаренду, бывает даже лучше тех, кто снимает жилье дл€ себ€, и более ответственно подходит к вопросу.

— ѕотому что у него есть техничка, котора€ убирает и моет квартиру после каждых новых арендаторов. » он отвечает за физическое состо€ние жиль€, — объ€сн€ет Ћеонид √ригорьев. — ѕроверьте, какие объекты у такого арендатора уже есть в наличии и насколько это серьезна€ фирма. ≈сли у конторы два-три объекта, подумайте дес€ть раз, прежде чем заключать договор. ј если объектов не меньше 20, это уже говорит, что фирма серьезна€.

ќшибка 4. Ќе описываете имущество в договоре

„тобы защитить свою драгоценную квартиру и имущество в ней, укажите всЄ это в договоре. ¬ идеале должен быть пункт с прописанными моментами «нормального износа помещени€». ¬ случае, когда люди долго арендуют вашу недвижимость, а после их съезда оказываетс€, что квартире нужен ремонт, на который у вас уйдут все заработанные с аренды деньги — это не нормальный износ.

— ƒокументируйте, в каком состо€нии передаете квартиру, мебель — всЄ, что вам ценно. ќб€зательно фиксируйте это в приложении к договору или акте передачи объекта. ѕеречислите все оборудование в исправном состо€нии. ≈сли арендатор что-то сломает, испортит, должен быть пункт про то, что он об€зуетс€ вернуть квартиру в прежнее состо€ние. ≈сли был телевизор, и арендатор его сломал — пусть ремонтирует или покупает новый, — говорит Ћеонид √ригорьев. ќпись можно сделать вдвоем, без привлечени€ третьих сторон.

ќпасаетесь за свежесть воздуха в квартире? ѕропишите пункт, что в ней нельз€ курить. ќб€зательно — с указанием суммы штрафа. ≈сли этот пункт будет нарушен, вам хот€ бы хватит денег, чтобы оплатить услуги клининговой службы.

» не бойтесь отказывать люд€м, если заподозрите неладное
» не бойтесь отказывать люд€м, если заподозрите неладное

— Ќо никто не будет выплачивать случайную озвученную сумму. Ќужно сделать оценку ущерба у независимых оценщиков, — добавл€ет јндрей  онышев. —  огда сумма будет установлена, пишите претензию по месту регистрации арендатора. ƒаже если она не дойдет, при соблюдении претензионного пор€дка в любом случае вы сможете обратитьс€ в суд. “олько после того, как претензионный пор€док соблюден. ƒаже судьи охотнее рассматривают дело, если им предоставить письменную претензию, где упоминаютс€ все ваши действи€ и отсутствие реакции со стороны нарушител€.

ќшибка 5. Ќе берете депозит

Ѕрать деньги за последний мес€ц проживани€ — нормальна€ практика. ƒа, многих арендаторов это отпугивает, но это — залог вашей уверенности в том, что вы не останетесь у разбитого корыта. ¬ случае, когда арендатор пропадает, не оплатив последний мес€ц, у вас будет сумма депозита, которую вы имеете полное право не отдавать. “ребовать его обратно у вас никто не будет.

ќшибка 6. Ќе платите налоги

 ак бы странно это не звучало, но налоги действительно могут защитить ваши интересы, когда возникнут разногласи€ с арендатором. ¬ы открыты перед законом, а он, в свою очередь, будет готов встать на вашу сторону. ¬о вс€ком случае, дл€ суда у вас будет документ, подтверждающий, что вы сдавали жилье указанному человеку.

∆алко платить 13% Ќƒ‘Ћ? ќформл€йтесь как самозан€тый по доходу со сдачи жиль€. “огда налог составит всего 4%, если договор заключен с физлицом (и 6% — если с юридическим). 400 рублей с 10 тыс€ч — не такие шальные деньги за вашу безопасность.

»де€ такой защиты вам нравитс€, но налог не хотите платить вовсе? ƒл€ вас есть ценный лайфхак: заключайте договор на 11 мес€цев с возможностью его дальнейшего продлени€ по обоюдному соглашению сторон. ƒело в том, что в –осреестре регистрируют договоры, заключенные на срок от года. ќбо всем, что происходит до этого срока, в ”‘–— не узнают.