«Правила изменили задним числом»: многодетной семье запретили строить дом на собственной земле и отказали в ипотеке

Многодетная семья купила участок, чтобы построить дом, но в итоге осталась с пустырем, на котором городская администрация запретила проводить любые работы. Всё из-за новых правил в Водном кодексе РФ, которые полностью заблокировали строительство на участках, попадающих в зону подтоплений. Как это произошло и почему в подобную ситуацию рискуют попасть тысячи людей по всей стране, — в материале E1.RU.

Василию 42 года. Вместе с супругой Вероникой он воспитывает пятерых детей: старшему мальчику 12 лет, младшему всего 2 года, еще трое детей в семье — девочки. Сам Василий — ученый, кандидат наук, его жена работает врачом и уже вышла из декрета. Живут они в Екатеринбурге, у них своя трехкомнатная квартира, но большой семье в ней стало тесно.

Василий и Вероника много лет мечтали о переезде за город и до сих пор стоят в очереди на получение земли от государства. Параллельно супруги копили деньги, чтобы самостоятельно купить участок.

«Как многодетная семья стоим уже девять лет в очереди на получение участка под ИЖС. Соответственно, его не предоставляют. Купили сами участок, и на нем, как оказалось, теперь нельзя построить капитальный дом», — рассказывает Василий.

Сделка прошла в июле этого года. Участок площадью в тысячу квадратных метров в 40 километрах от города обошелся семье в 950 тысяч рублей.

Перед покупкой Василий всё проверил и запросил у продавца свежий градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Документ, выданный администрацией города, был датирован 12 мая 2026 года, и в нем черным по белому было сказано, что построить индивидуальный жилой дом здесь можно без проблем — пятно застройки занимало практически весь участок, за исключением обязательного отступа в три метра по границам.

Неподалеку протекает река Чусовая, поэтому многодетный отец решил не рисковать и не тратить времени, а защитить участок от подтопления, в том числе и от грунтовых вод.

«Понимая особенности территории, я сразу же за свой счет провел масштабную инженерную подготовку участка. Было завезено и уложено 800 кубических метров грунта, я выполнил обустройство въезда на участок с обязательной укладкой капитальной дренажной трубы для беспрепятственного отвода талых и сточных вод вдоль границы территории. Участок был поднят более чем на 50 сантиметров выше исходного рельефа, на что ушли огромные семейные средства», — перечисляет Василий.

На подготовку земли к стройке ушло 1,3 миллиона рублей. После всех вложенных усилий и денег Василий снова пошел в администрацию за новым ГПЗУ и узнал, что купленный участок теперь стал бесполезным. Ипотеку на строительство из-за нового документа семье выдавать отказались.

«В сентябре я запросил новый ГПЗУ для оформления семейной ипотеки и пришел в ужас. На новом плане администрация города полностью стерла место допустимого размещения дома (пятно застройки отсутствует), сославшись на зоны подтопления. Это прямой срыв демографической политики государства на местном уровне. Мы готовы строиться, мы защитили землю от воды своими силами, но столкнулись с глухой стеной бюрократии», — возмущается многодетный отец.

В новом ГПЗУ появились две зоны подтопления от реки — слабая и умеренная, и из-за обеих строительство теперь полностью запрещено.

«В соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территории», — сказано в градостроительном плане.

Василий считает запрет на строительство незаконным, потому что он уже предпринял все меры для защиты участка:

«В чём абсурд и несправедливость: по закону информация в ГПЗУ должна быть стабильной в течение трех лет. В нашем случае правила игры изменили за два месяца задним числом. Мы выполнили инженерную защиту физически, подняв участок на полметра тоннами скального грунта, уложенного на геотекстиль. Но система выдает автоматический отказ „вслепую“».

Ниже — фото до и после всех предпринятых работ по отсыпке участка и организации заезда.

Василий заказал топографическую съемку участка, с которой планирует обратиться в администрацию. Он надеется добиться выезда комиссии, чтобы доказать: земля полностью подготовлена к стройке и жить здесь будет безопасно.

Ситуацию мы обсудили с экспертом, директором компании «Кадастр-Про» Павлом Черновым. Он подчеркнул, что ГПЗУ действительно имеет силу в течение трех лет, вот только каждый новый заказанный градостроительный план земельного участка отменяет действие предыдущего, а в документ, который Василий заказал в сентябре, уже были внесены изменения на основании поправок в Водный кодекс.

«В этой ситуации не стоило заказывать новый ГПЗУ, нужно было оставлять предыдущий, с пятном застройки. Обратись он по нему за уведомлением о начале строительства, ему бы всё равно отказали, но этот документ носит уведомительный характер, а не обязательный. Так что, если бы человек начал стройку по старому ГПЗУ, то юридически у него была бы более сильная позиция. Еще сильнее она была бы, если бы человек получил уведомление о начале строительства до покупки или начала работ», — отмечает Павел Чернов.

С подобной ситуацией, по словам специалиста, уже столкнулось немало владельцев участков по всей стране. Есть и куда более непростые случаи, когда участок куплен давно, на нем уже построен дом, но из-за жестких правил о зонах подтоплений зарегистрировать его теперь невозможно.

«Таких случаев десятки по всей стране. Недавно я был на Жилищном конгрессе, а сейчас нахожусь на съезде кадастровых инженеров, и нет ни одного дня и ни одной секции, где не обсуждалась бы эта проблема», — говорит эксперт.

Собеседник предложил путь, по которому может пойти Василий, чтобы получить возможность построить дом на собственном участке, но он сложный и не гарантирует желаемого результата.

«Топографическая съемка — это просто исходные данные. На их основании нужно будет сделать проект, в котором должны быть ответы на вопросы: соответствует ли уровень участка его зонам подтопления, достаточно ли поднятия грунта на 50 сантиметров для вывода участка из зоны подтоплений и, если уровень поднят, не станет ли из-за этого сильнее затапливать соседние участки.

Этот согласованный проект нужно отдавать в Министерство природных ресурсов, которое делает приказ, а на основании него уже вносятся изменения в зону. Всё это точно небыстро и не дает гарантий. Две недели назад я прямо спрашивал об этом представителя Министерства природных ресурсов региона, и она ответила: „У нас такой практики еще нет“. Пока это всё существует в теории, ни одного согласованного проекта нет», — объясняет Павел Чернов.

Владельцам земли, оставшейся без пятна застройки, сейчас остается только ждать, пока утвердят какие-то послабления, но, сколько времени это займет и как быть собственникам участков сейчас, большой вопрос. Пока нет ни административной, ни судебной практики выхода из подобных ситуаций, хотя иски в судах уже зарегистрированы. По словам Павла Чернова, его коллега лично подал три иска, чтобы оспорить запреты на строительство и регистрацию уже построенных домов.

Постараться решить вопрос через суд, по словам эксперта, стоит и Василию. Простое обращение в администрацию в этой ситуации ничего не даст, так как финальное решение — не за мэрией.

«Я считаю, что через суд сейчас проще доказать свою правоту, это будет быстрее и дешевле. Более того, есть очень большая вероятность, что человек начнет проходить все процедуры, которые я перечислил выше, сделает проектную документацию, а что-то опять поменяется, и придется делать что-то еще. Практика ведь еще не отработана, по сути, механизм вообще не показал себя в действии. Так что очень большая вероятность, что человек пробегает со всем этим и всё равно пойдет в суд. Для верности можно обратиться в администрацию за уведомлением о начале строительства, получить отказ и с ним уже идти в суд», — советует специалист.

Добавим, что, по подсчетам экспертов, Свердловская область стала одним из лидеров по количеству участков, на которых теперь запрещено строить. Но подобная ситуация может возникнуть в любом регионе РФ. Прочитайте объяснения специалиста, что нужно проверять, если вы решили покупать землю.