Чем опасна покупка квартиры с детьми

Несовершеннолетние собственники или просто зарегистрированные в продаваемой квартире дети могут стать проблемой при проведении сделки. Такое мнение существует у покупателей недвижимости. Мы решили выяснить, правда это или нет. И в каких случаях действительно стоит переживать и отказываться от выбранного варианта.

Не всегда у продавца квартиры есть возможность выписать ребенка. Новое жилье еще строится или они планируют сначала продать свою квартиру, а потом купить другую – вариантов может быть много. Стоит ли обращать на это внимание?

«Покупка на вторичном рынке всегда связана с определенными рисками, – рассказывает генеральный директор АН «Ларец» Андрей Ляшков (г. Пермь). – Даже сопровождение юриста не всегда гарантирует чистоту операции с недвижимостью, если у подобного специалиста нет постоянной практики в этой сфере. Принимать решение, выходить или нет на сделку, можно только после детального анализа всех данных по квартире. Не стоит надеяться и на дотошность агентства, выступающего со стороны продавца. Прописка – это последнее, на что я бы смотрел при покупке квартиры. Все боятся ситуации, когда в квартире прописан ребенок. И совершенно напрасно. Дети обязаны быть прописаны по тому же адресу, что и родители. Поэтому как только изменится прописка родителей, следом изменится прописка ребенка». Однако все же стоит проговорить или прописать допсоглашением, куда после снятия с регистрации будут прописываться мать и несовершеннолетние дети.

Допустим, вы приобрели квартиру, из которой несовершеннолетнего прежние собственники не выписали. Время идет – а никакого шевеления в сторону снятия с регистрации ребенка не происходит. Можно ли решить проблему через суд?

«Согласно общему правилу, бывший собственник и члены его семьи добровольно снимаются с регистрационного учета, – поясняет юрист регионального юридического агентства «Практика» Александр Дозморов (г. Санкт-Петербург). – Нередко срок и порядок указываются в самом договоре купли-продажи. В случае если этого не произошло, обращаемся к действующему законодательству. Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Так же часть 2 статьи 292 Гражданского закона устанавливает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Вместе с тем указанная норма содержит сноску – «если законом не установлено иное». Это, к пример, у категории граждан, которых выписать затруднительно. Таким образом, снять с регистрационного учета несовершеннолетних или недееспособных можно только с согласия органа опеки и попечительства. Также нельзя выписать лиц, которые отказались от приватизации или не могли в ней участвовать, но на момент ее совершения находились в равных долях с тем, кто ее совершил. Также нельзя снять с учета лиц, получивших право пользования жилым помещением по договору пожизненной ренты и в результате завещательного отказа».

Тем не менее стоит внимательнее присмотреться к квартире, если несовершеннолетний член семьи продавца еще и собственник.

«Другое дело, когда речь идет о доле ребенка в продаваемой квартире. Грамотный риелтор обязательно выяснит, выделена ли она. Если доля выделена и возможные риски проверены, то можно смело покупать квартиру. Если же нет, то по достижению ребенком совершеннолетия может встать вопрос о том, какой частью квартиры он владел. Такие сделки относятся к разряду оспариваемых, что для покупателя – определенный риск. В таком случае безопаснее рассмотреть другие варианты. Когда ребенок – собственник, то риелтору нужно затребовать с продавца разрешение от органов опеки и попечительства. Важно контролировать действия продавца на всем протяжении процесса операции с недвижимостью. Часто возникает ситуация, что органы опеки согласны на сделку с приобретением для ребенка конкретной квартиры, а продавец поменяет предложенный вариант. Такая сделка тоже может быть оспорена», – отмечает Андрей Ляшков.

Если согласие органов опеки на сделку необходимо, то нужно разобраться, а когда в продаже квартиры могут отказать?

«Деятельность органов опеки и попечительства регулируется Федеральным законом 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», а также регламентами муниципалитета – администрации города, – рассказывает руководитель департамента сопровождения сделок федеральной РК «Этажи» Андрей Лесин (г. Тюмень). – По закону выдача разрешения на сделку с недвижимостью – одна из функций этих органов. Их главная задача – проконтролировать факт того, что жилищные условия несовершеннолетних детей, которые проживали в отчуждаемом объекте недвижимости, не ухудшились в результате проведения сделки. Какие параметры оцениваются при рассмотрении заявления? Новое место проживания ребенка должно быть равнозначно или лучше предыдущего. Например, по сделке ребенок должен стать собственником доли квартиры, где должно быть больше квадратных метров. Могут улучшиться другие условия проживания, например, переезд из неблагоустроенного дома в более новый».

Андрей Лесин отмечает, что на сегодняшний день есть пробелы в законодательстве насчет точности оценки критериев изменения условий проживания у несовершеннолетних. В большинстве случаев применяется местная практика, а не нормы закона.

По словам Александра Дозморова, если ребенок является собственником квартиры, то следует также обратить внимание на местоположение продаваемого и приобретаемого объекта недвижимости. Опека в ряде случаев может не одобрить переезд на окраину из-за снижения цены объекта. А если цена квартир различается не очень сильно, но новая стоит дешевле, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с условием: перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего. Вовсе без жилья ребенка-собственника тоже нельзя оставлять. Если человек продает жилье, не имея планов на покупку нового, то соответствующую долю ребенку нужно выделить в какой-то другой квартире. При этом купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.

Учитывая массу нюансов, перед подготовкой к сделке эксперты советуют проконсультироваться по всем вопросам в органах опеки. Кстати, органы опеки, скорее всего, будут контролировать и процесс регистрации ребенка по новому месту жительства и могут установить на эту процедуру определенный срок.