На чем экономит застройщик?

Дешевые форматы жилья в текущей экономической ситуации становятся максимально актуальными. Но на чем может сэкономить застройщик? Мы решили выяснить, где искать недочеты.

Для начала рекомендуем обратить внимание на саму конструкцию дома, в котором вы планируете покупать жилье. Если застройщик не первый день на рынке и уже сдал ряд аналогичных объектов — посмотрите, как здания выглядят после некоторого срока эксплуатации, спросите их жителей, не возникло ли проблем.

«Дешевые форматы многоэтажного жилья — это зачастую жилье панельное, — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева (Москва). — Застройщик в сложные времена может сэкономить на услугах подрядчика, которые выпускают панель непопулярных серий, а также на строительных материалах, выбирая менее качественные. В итоге некачественная укладка панелей или низкое качество самих панелей могут привести к появлению в доме трещин, зазоров и щелей. Покупателям квартир в таких домах придется решать проблемы либо при первоначальном ремонте, либо последствия такого строительства могут появиться позже, когда дом уже будет заселен. Если застройщик экономит на строительных материалах, то встает вопрос об их качестве и экологичности. После сдачи может оказаться, что нарушена теплоемкость домов. При выборе недорогого панельного жилья мы рекомендуем обратить внимание на популярные панельные серии. Они более надежны и проверены временем».

На приемку квартиры можно и вовсе прийти с тепловизором.

«Если говорить о скрытых конструкторских недостатках, я бы обратил внимание потенциальных покупателей на возможность осадки плит утеплителя на фасадах. Карманы холодного воздуха вызывают промерзание наружных стен, что часто приводит к необходимости крупных переделок после ремонта. Во избежание этого советую до покупки производить сканирование пространства тепловизором», — советует архитектор и управляющий партнер проектного бюро Portner Architects Саша Лукич (Москва).

Стоит обратить внимание и на внешний вид здания.

«При строительстве домов дешевых форматов девелоперы нацелены в первую очередь на оптимизацию затрат: как правило, объекты строятся по типовым проектам и при использовании наиболее доступных строительных материалов, — говорит директор ГК «Арт-фасад» Илья Тюкин (Москва). — Это ведет к снижению функциональных и качественных характеристик дома, к тому же, внешний облик таких строений выглядит однообразно и скучно. Застройщики желают сэкономить, понимая, что жилье сегмента «масс-маркет» по-прежнему остается приоритетным для покупателя. Второй значимый момент: реализовывая ЖК дешевых форматов, застройщики используют в основном типовые проекты со стандартными планировочными решениями. Чаще всего это небольшие метражи с плохо организованным внутренним пространством, неэргономичные ограниченные существующие нормативы и желание застройщиков сэкономить. Хотя сегодня даже в форматах эконом-класса на небольшой площади можно создать комфортное место для жизни. Лишь некоторые девелоперы понимают необходимость разработки индивидуальных проектов, которые будут отвечать требованиям клиентов и полностью соответствовать понятию качественного жилья».

Также Илья Тюкин отмечает, что в основном недорогие многоквартирные дома имеют не самое удачное месторасположение, это третий значительный минус. В реальности подобные проекты рискуют превратиться в гетто, хотя в современных условиях и с экономичным бюджетом можно создавать качественные жилые комплексы для комфортной жизни.

«Экономия достигается разными способами. Как изменением проектных решений, в результате чего может быть упрощена технология производства работ и, соответственно, уменьшены трудозатраты, так и применением дешевых материалов и оборудования, — поясняет генеральный директор «Экспертная Инжиниринговая Компания» Сергей Должников (Москва). — Дешевое — совсем не значит что плохое, но необходимо понимать, что дешевизна того ли иного материала или оборудования указывает на то, что определенные характеристики — показатели качества, срок службы — будут другими. Как правило, изменение качественных характеристик материалов и оборудования в сторону их уменьшения сказывается на эксплуатационных качествах. Но если вышеприведенные факторы являются объективными, то есть и еще один — это низкое качество выполнения работ, что также может рассматриваться, в переносном смысле конечно-же, как экономия подрядчика или застройщика. И если в первых двух случаях потребитель получает дешевый формат жилья и осознанно его принимает, то низкое качество выполненных работ приводит к увеличению затрат потребителя на устранение дефектов или недостатков».

По словам Сергея Должникова, одним из характерных дефектов в панельном домостроении является отклонение стеновых панелей от вертикальной оси. Естественно, что обычная процедура оштукатуривания стен не скроет этот дефект, и прежде чем производить работы по финишной отделке стены, ее придется выровнять с помощью специальных материалов. Тот объем выравнивающей смеси, с помощью которого будет достигнута вертикальность стены, — это и есть те незапланированные затраты, которые понес потребитель.

Также характерным дефектом, и не только для жилья эконом-класса, является дефект монтажных швов установленных стеклопакетов. Как правило, дефекты установки окон выражаются в их запотевании, увлажнении откосов, трещинах и царапинах на стеклах, нарушением целостности покрытия и прочее.

Эксперт советует при выявлении дефектов в акт о приемке квартиры включать все замечания. Желательно к этому процессу привлечь специалиста хотя бы для того, чтобы правильно квалифицировать идентифицированный дефект, а также для проведения тех или иных инструментальных замеров и испытаний. Это может быть и определение вертикальности стен, замер степени теплопередачи стеклопакетов, установление качества выполнения монтажных швов установленных окон и так далее. Еще лучше будет в акте о приемке сослаться на проведенное техническое обследование и приложить к акту техническое заключение с описанием идентифицированных дефектов и расчетом стоимости их устранения. В случае, если застройщик не посчитает нужным отреагировать и устранить выявленные дефекты, техническое заключение возможно использовать как материалы досудебной строительной экспертизы при формировании исковых претензий к застройщику.

Но есть проблемы, о которых люди задумываются не сразу. Например освоение небольших участков под точечную застройку. Вопрос очень характерен для регионов России. Например в Перми автолюбителям проще выбрать эконом-проект комплексного освоения на окраине или в пригороде, чем высотку с маленькими квартирами ближе к центру. Все дело в парковке.

«У земли в центре Перми очень высокая стоимость, — рассказывает директор по инвестициям ГК «Строительные проекты» Ирина Малыгина (Пермь). — Поэтому придомовая территория, как правило, небольшая. Если же это еще и дом, в котором в основном небольшие квартиры, то отсутствие достаточного количества парковочных мест становится проблемой для жителей. Многим кажется, что решать ее необходимо еще на этапе разработки проекта за счет строительства подземных парковок. Это невозможно без увеличения стоимости строительства, поэтому такой вариант подходит для жилья бизнес-класса и выше. Сейчас же цена для многих покупателей стоит на первом месте.

Намного проще ситуация в Пермском районе — земля не такая дорогая, часто там дворы больше, а сами здания ниже, поэтому и «паковочных войн» между соседями нет. Например, мы при планировании Первого Пермского микрорайона обратили особое внимание на парковки. Выделив для них достаточно места, при этом они вынесены в сторону. Благодаря этому внутренние дворы не превратятся в сплошную стоянку, жителям будет приятно там отдыхать».

Экономия не должна быть в ущерб качеству. Если вы боитесь, что покупка дешевого жилья повлечет за собой дополнительные расходы или скажется на комфорте, то лучше еще раз подумать или подождать более удачный проект.