ТОП-5: как стать обманутым дольщиком

Покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости, по мнению россиян, гораздо безопаснее сделки в сегменте новостроек. И эта точка зрения вполне объяснима, ведь проблема обманутых дольщиков давно вышла на общероссийский уровень, яркий тому пример – систематические митинги пострадавших как в Москве, так и в других городах России.

Закон о долевом строительстве за время существования уже успел доказать свою несостоятельность: строительные компании не смогли и не захотели работать по нему. Тут же появились альтернативные схемы, позволяющие застройщикам действовать в обход закона и снижать ответственность перед дольщиками. Это договоры соинвестирования, переуступки права требования, вексельная схема, предварительный договор купли-продажи. Как результат, упали объемы строительства, стали появляться все новые и новые волны обманутых дольщиков.

Но не только страх пополнить собой ряды обманутых дольщиков настраивает людей на пессимистический лад. Есть и двойные продажи, и банкротство застройщиков, и еще масса нюансов. Уже даже появилась своеобразная памятка для граждан, рассказывающая о том, как не пополнить собой ряды пострадавших от рук мошенников при покупке квартиры в новостройке. Пять самых распространенных случаев обмана, которые встречаются повсеместно, предложил рассмотреть ведущий юрист «Первого столичного юридического центра» адвокат Олег Сухов.

На стадии котлована

Первая схема проста и непритязательна, рассчитана на особо доверчивых граждан. «Будущим участникам долевого строительства демонстрируются зачастую пустые строительные площадки, огороженные забором. Или незаконченный «нулевой цикл» – вырытый котлован под фундамент. При этом деньги с дольщиков берутся в полном объеме в размере стоимости готовой квартиры, – рассказывает Сухов. – Таким образом, мошенники имеют «в запасе» значительное время (до нескольких лет), пока потерпевшие не поймут, что обмануты, а их деньги многократно «прокручиваются», с лихвой окупая затраты, даже если иски потерпевших будут удовлетворены в порядке гражданского судопроизводства».

И пока потерпевший бегает по судам и прочим инстанциям, митингует на площадях и клянет себя за доверчивость, его деньги частично расходуются для удовлетворения нужд некоторых вкладчиков за счет взносов других (как в обычных финансовых пирамидах 90-х годов), вкладываются в строительство домов, фигурирующих в договорах совместного инвестирования, и других объектов. В результате преступники получают за счет средств обманутых граждан значительную прибыль, оставляя последних без квартир и отказываясь возвращать внесенные за эти квартиры деньги.

Без разрешительных документов

Второй способ более изощренный, здесь уже все зависит от грамотности застройщика-мошенника. «Организациями, осуществляющими строительство жилых домов, а также органами местного самоуправления уже на первоначальном этапе строительства допускается большое количество нарушений земельного, градостроительного и экологического законодательства. Наиболее распространенные из них: предоставление земельных участков под строительство жилых домов без надлежащего оформления и получения заключения экологической экспертизы, производство строительных работ без необходимой разрешительной документации, а также несоблюдение порядка приема жилых домов в эксплуатацию», – вскрывает очередную схему адвокат.

Деньги, полученные от будущих якобы владельцев квартир, расходуются так же, как и в первом случае. Но, как поясняет Сухов, мошенники, чтобы избежать ответственности, чаще всего действуют следующим образом:

• сменяют директоров компаний или реорганизуют их в новые структуры с другим руководством (договоры, мол, заключались с иными лицами, с них и спрашивайте);

• убеждают вкладчиков внести доплату, поскольку стоимость строительства якобы резко возросла;

• преднамеренно затягивают строительство дома, превращают его в долгострой.

«Наряду с этим в сфере строительства совершаются и многие другие преступления. Одно из них – незаконное предпринимательство, то есть осуществление строительства без регистрации либо без специального разрешения (лицензии) или нарушение условий обязательного лицензирования», – комментирует адвокат.

Двойные продажи

Третий способ, в последнее время встречающийся чаще других, – двойные продажи. «Несмотря на то, что уже почти шесть лет действует Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который обязывает застройщиков регистрировать в государственном Росреестре все сделки по приобретению новостроек, тем не менее, по указанному закону работают очень немногие застройщики, – рассказывает Олег Сухов. – Кроме того, стоит также понимать, что один и тот же застройщик может продавать одни и те же квартиры как по указанному закону, регистрируя договоры долевого участия в Росреестре, так и в обход данного законодательства, без регистрации договоров на те же самые квартиры иным лицам. И никогда дольщики не догадаются, что их квартира продана иным лицам».

Юридические игры

Не менее популярны махинации с названием фирмы. «Квартиры продаются застройщиком с тем же самым названием, однако компания юридически является другой, – поясняет Сухов. – В данном случае дольщики даже не подозревают, что, внося денежные средства за будущее жилье, они передают деньги третьему лицу, которое не имеет никакого отношения к строительству и реализации дома, если только за исключением схожего названия».

Если в дело вступают подрядчики

И наконец, последний случай, замыкающий топовую пятерку способов обмана доверчивых граждан, – это продажа квартир подрядчиками. «Нередки случаи, особенно в последнее время, когда застройщики, участвующие в проекте строительства в качестве подрядчиков или инвесторов, при этом не оплатив или не отработав данные объекты недвижимости, успевают их продать дольщикам», – рассказывает адвокат. В итоге деньги поступают не прямому застройщику, а непонятно кому. Договорные отношения с подрядчиками или инвесторами прекращаются в одностороннем порядке в связи с неисполнением последними взятых на себя обязательств, а дольщики остаются без квартир и без денег, так как получить денежные средства с таких компаний-«прокладок» практически невозможно.

Делая скидку на тот факт, что московский юрист все-таки обобщает все эти случаи, нельзя однозначно сказать, что вы с этими ситуациями не столкнетесь. Есть у нас и обманутые дольщики, и пострадавшие от двойных продаж. В любом случае местные эксперты настаивают проверять и перепроверять застройщиков и прочих участников – посредников сделки при покупке квартиры. Только пристальное изучение всей документации поможет вам остаться в итоге с квартирой, а не с носом.