Лизинг вам в помощь?

До кризиса такой вид аренды коммерческой недвижимости, как лизинг, начал набирать обороты. И все бы ничего, но перспективное развитие затормозилось. Финансовая аренда коммерческой недвижимости пока не очень распространена, но у этого сегмента, по словам аналитиков, большой потенциал.

ФЗ «О лизинге» определяет лизинг как «вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем».

Как известно, любая коммерческая деятельность требует офисных, складских или производственных площадей, и для нормальной работы предприниматели вынуждены платить за арендуемые помещения немалые деньги. В условиях непомерно высоких цен на недвижимость приобрести ее в собственность им зачастую не по силам. Особенно это касается малого бизнеса, для которого постоянно возрастающие арендные платежи иной раз ставят под вопрос само его существование. В этом случае на помощь предпринимателям может прийти внешнее финансирование. Зачастую банковские кредиты недоступны для представителей небольших фирм. Решением этой проблемы может стать лизинг. Для малого бизнеса лизинг – это удобный инструмент получения в собственность офисов и других необходимых для его функционирования объектов недвижимости. Так, по крайней мере, было еще год назад.

Кардинально измениться ситуацию заставил кризис. С осени прошлого года, при общем сохранении спроса на услуги финансовой аренды, у лизинговых компаний стало значительно меньше возможностей для их предоставления. Причиной этому послужило нарушение механизма рефинансирования портфелей: номинированный в рублях капитал обесценился, банки почти перестали выдавать кредиты, большое количество ссуд было отозвано досрочно, а рынок облигационных заимствований уже не позволяет привлекать дополнительные ресурсы большинству компаний.

«Поскольку объемы бизнеса сократились, то и потребность в лизинге недвижимости также сократилась, соответственно, упал спрос на нее, – комментирует заместитель председателя правления «Городского ипотечного банка» Игорь Жигунов. – В принципе это характерно сейчас практически для всех отраслей экономики. При этом в потенциале данные сделки достаточно интересны, и при восстановлении рыночной активности и стабилизации на рынке недвижимости актуальность лизинга коммерческой недвижимости возрастет. Предприятию в ряде случаев гораздо выгоднее использовать лизинговую схему, чем постановку объекта недвижимости на баланс».

Свою ложку дегтя в дестабилизацию рынка внесли и лизингополучатели. Из-за кризиса серьезно пострадали базовые отрасли промышленности, металлургия, строительный сектор, транспортные перевозки. Многие операторы оказались не в состоянии выполнять свои обязательства по лизинговым платежам. На рынке произошло ужесточение условий для высокорисковых лизинговых сделок, которое наибольшим образом коснулось предприятий малого бизнеса. В целях увеличения надежности появились также и требования, поднимающие минимальный порог по лизинговым операциям. Изменились и продуктовые линейки компаний. По словам экспертов, сейчас лизинговые компании охотнее заключают сделку, где объектом лизинга выступает ликвидное имущество – такое как легковые автомобили, грузовая техника.

По своей сути лизинговая сделка по приобретению недвижимости не отличается от передачи в финансовую аренду транспорта или оборудования. Клиент выплачивает лизинговые платежи, а по окончании срока лизинга получает в собственность здание, уже полностью амортизированное либо по минимальной остаточной стоимости. Это уменьшает величину налога на недвижимость по приобретаемому объекту. При этом лизингополучатель не является прямым плательщиком налога на имущество (балансодержателем чаще всего выступает лизингодатель), а выплачивает его в составе лизинговых платежей. Причем все эти платежи лизингополучатель относит на себестоимость продукции (работ, услуг), чем достигается экономия по налогу на прибыль.

Базовые условия лизинга коммерческой недвижимости выглядят следующим образом: авансовый платеж может составлять от 5 до 20 процентов от стоимости здания, срок лизинга – от трех до семи лет. Сооружение страхуется на весь срок лизинга в обязательном порядке. Лизинговые платежи выплачиваются лизингополучателем по заранее оговоренному графику, который может быть по выбору клиента аннуитетным, регрессивным, ускоренным.

По словам ведущего эксперта-аналитика по маркетингу Департамента консалтинга компании GVA Sawyer Елены Просветовой, лизинг имеет следующие преимущества:

• вся сумма лизинговых платежей относится на себестоимость и уменьшает налогооблагаемую прибыль;

• возможность применения коэффициента ускоренной амортизации, что сокращает налог на имущество;

• после завершения срока финансовой аренды (при выполнении всех условий договора) арендатор получает право собственности на объект;

• лизинговая компания может построить более гибкий график платежей в сравнении с требованиями банков по кредитным договорам, что сегодня особенно важно.

Недостаток этой процедуры, как отмечает Елена Просветова, в том, что получить лизинг на сегодняшний день возможно лишь предпринимателям и предприятиям. Физическое лицо может воспользоваться только коммерческой ипотекой. Также эксперт подчеркивает, что процесс оформления сделки достаточно трудоёмкий: лизингодателю необходимо просчитать финансовое положение лизингополучателя, сделать прогноз его денежных потоков, а также проверить качество объекта недвижимости.

Существует масса тонкостей, которые необходимо учитывать при заключении лизинговых договоров по приобретению недвижимости. Проведение таких сделок часто сопряжено с некоторыми сложностями. Среди основных трудностей – неурегулированность многих вопросов в российском законодательстве. «Из нескольких случаев внедрения лизинговых схем в сфере недвижимости, насколько нам известно, в России ни одна не стала по-настоящему жизненной», – поясняет заместитель генерального директора МИАН Инна Игнаткина. По словам эксперта, теоретически лизинг может быть очень выгоден, так как позволяет воспользоваться налоговыми льготами. Но из-за отсутствия законодательных регулирующих механизмов и объективной ситуации на рынке коммерческой недвижимости развитие данных схем на уровне общепринятой практики – вопрос далекого, но при этом очень желаемого будущего.