Строим свой прогноз, отправная точка – нефть

Именно такими заголовками были насыщены многие издания в конце прошлой недели. В большинстве материалов речь шла об отчете компании «Бейкер Тилли Русаудит», в котором эксперты утверждают, что «коэффициент корреляции, демонстрирующий совпадение динамики стоимости жилья от изменения цены на нефть, находится в диапазоне от 0,85 до 0,9». Стоит отметить, что подобную зависимость аналитики выявили не в первый раз. Подобные исследования публиковались неоднократно, и к наиболее авторитетным среди них следует отнести, скорее, работы председателя комиссии Российской гильдии риелторов, профессора кафедры «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова Геннадия Стерника, которого называют самым первым аналитиком российского рынка недвижимости.

О прямой зависимости двух рынков профессор писал еще восемь лет назад, оценивая развитие российской экономики после событий 11 сентября в США: «Известно, что темпы роста ВВП в России напрямую зависят от мировых цен на нефть. После 11 сентября 2001 года цены на российскую нефть упали на мировом рынке до 18,5 долларов за баррель, и темпы экономического роста тоже сократились с 5–5,5 до 2,5% годовых. После марта 2002 года цены на нефть подскочили до 24–27 долларов за баррель, и Минфин радостно скорректировал в сторону повышения свой прогноз профицита бюджета, Центробанк – прогноз золотовалютных резервов, Минэкономразвития – прогноз роста ВВП на конец года.

Приток капитала на рынок недвижимости из нефтегазодобывающей отрасли послужил фундаментальной причиной роста цен на жилье во втором полугодии 2002 года. При этом рост цен на нефть в первом полугодии не дал обвалиться ценам на жилье (чего ожидали многие специалисты), а рекордный рост во втором полугодии привел к новому повышению цен на недвижимость. Детальное исследование показало, что при ценах ниже 18 долларов за баррель цены на жилье практически не росли, при 20–21 долларе за баррель прирост превышал в среднем 1% и при 27–28 долларов за баррель – 2% в месяц. На цену, конечно, влияли и другие факторы, однако роль нефтяного фактора достаточно велика».

Грустно констатировать такую явную зависимость рынка недвижимости от цен на нефть, но иного и не следовало ожидать. Очевидно, что она является еще одним доказательством зависимости от динамики цен на энергоносители всей российской экономики. Отметим, средства из нефтегазовой отрасли притекают в виде инвестиций на рынок недвижимости (а в условиях слабого фондового рынка это практически единственное надежное прибежище инвестиций), образуя дополнительные доходы строителям и риелторам. Кроме того, на рынок выходят не только компании и топ-менеджеры, но и рядовые сотрудники.

Что же касается развития рынка 2008 года, то подобную зависимость также несложно проследить. Безудержный рост цен на нефть фактически продолжался до начала июля 2008 года, когда был достигнут последний на сегодняшний день абсолютный максимум – 147 долларов за баррель. К этому моменту стало окончательно понятно, что рецессия в США неизбежна, причем кризис может оказаться худшим за несколько десятилетий (с марта 2008 года здесь начали ощутимо падать цены на недвижимость и разразился так называемый ипотечный кризис, перекинувшийся затем в Европу и т.д.).

С июля 2008 года котировки нефтяных контрактов, напротив, неуклонно снижались – примерно на треть ежемесячно. Психологически важная отметка в 100 долларов за баррель была пройдена в конце сентября 2008 года после опубликования плана Министерства финансов США по поддержанию финансовой системы, вызвавшего недоверие инвесторов. По мнению участников рынка, предлагаемых мер может быть недостаточно для противостояния финансовому кризису. Согласно плану Министерства финансов, 700 миллиардов долларов должны были быть выделены из бюджета США на покупку обесценившихся активов финансовых компаний и на помощь ипотечному рынку.

В свою очередь, цены на недвижимость следовали за нефтяным трендом, правда, с отставанием в два-три месяца. Вспомним, что конец осени 2007 года ознаменовался выходом рынка из стагнации и ростом цен на столичную недвижимость.

Аналитики высказываются о зависимости двух трендов не столь однозначно, но в сегодняшних условиях для потребителя безусловно позитивных. Специалист по коммерческой недвижимости компании «Денова Консалтинг» Александр Швецов отметил: «Рынок недвижимости, как и любой рынок, тесно связан с экономикой страны. Что касается крепкого доллара, то он точно не может повлиять на рост цен на недвижимость, потому что мы живем в стране, денежная валюта которой – рубль. Крепкий рубль в условиях кризиса не нужен государству, так как при завышенной стоимости валюты стимулируется внутреннее производство, проще покупать отечественное и за рубли, чем импортное за валюту.

Что касается взаимосвязи рынка недвижимости и рынка энергоносителей, то я ее не вижу, по крайней мере, прямой. Стоимость нефти воздействует на экономику государства, в том числе и на рубль. Спроса на недвижимость нет не потому, что покупательная способность рубля маленькая, а потому, что цена на недвижимость, в связи с ее высоким спросом и достаточно комфортными условиями, была искусственно завышена. И тем самым продавцы не спешат расставаться с недвижимостью по низкой цене. Причин несколько: стройматериалы закуплены по старым, а значит, высоким ценам, и нужно «отбить» затраты, пока проще «ужаться» (сократить расходы, уволить сотрудников и т.д.), просто-напросто жалко потраченных сил и средств.

Однако нехватка денежных средств в любом случае приведет к серьезным банкротствам и тотальным распродажам. Как только пойдет спад цен, он будет нарастать, как снежный ком, ни кому не выгодно держать недвижимость которую никто не сможет купить. Добавим проблемы банковского сектора (невыдача кредитов и т.д.) и получим на выходе существенное снижение цен.

В Москве цена на недвижимость уже снизилась и снижается, потому что рынок там более цивилизованный и живой, мы в рамках одной страны просто не можем развиваться по другому сценарию. Поэтому будем ждать снижения цен на недвижимость. Но может быть и другой вариант: застройщики просто впадут в спячку, заморозят свои проекты и объекты и просто будут ждать лучших времен, опыт такой уже был. Но опять же недвижимость была и будет оставаться надежным средством для сохранения капитала, пусть и долгосрочного характера, правда это касается только тех объектов которые уже введены в эксплуатацию».

Руководитель интернет-проекта по ипотеке Владимир Андреев подчеркнул: «Зависимость существует, точно так же, как и для любого другого товара. Экономика страны завязана на нефтяной экспорт, это влияет на все сектора. Снижается доход нефтяных компаний, снижаются и доходы сотрудников, и связанных с нефтянкой компаний. Соответственно спрос на квартиры снижается. Но я не думаю, что это носит какой-то катастрофический характер, все-таки большая часть цены на нефть забирается в бюджет, он и страдает в первую очередь. То есть, влияние есть, конечно, но оно не настолько значительное, как кажется».

Большее значение, по мнению эксперта, в том числе и на перспективы рынка, имеет курс доллара. «Резкие колебания курса доллара способствуют оттоку инвестиционных денег с рынка недвижимости. Сейчас выгодно спекулировать с валютой, чем активно занимаются и банки, и граждане. Пока валюта растет в цене, рынок недвижимости для инвесторов неинтересен. Кроме того, ожидание падения цен заставляют всех выжидать. После того, как курс рубля стабилизируется, инвестиции в валюту потеряют привлекательность, и деньги могут вернуться на рынок недвижимости, который к тому времени уже достаточно просядет в цене. На мой взгляд, неизбежны спекуляции на недостатке новостроек после окончания кризиса и возобновления ипотечного кредитования», – отметил эксперт.