Зачем рынку нужно снижение цен?

Эксперты дают самые разные оценки ситуации, сложившейся на рынке недвижимости. На фоне рассуждений о перспективах строители предпочитают считать, что цены на квартиры точно не упадут. Между тем, мы предпочли поставить вопрос несколько в другой форме. Попытаемся абстрагироваться от справедливости тех или иных прогнозов динамики цен и обсудить тему влияния возможной коррекции цен на бизнес основных участников рынка и на всю строительную отрасль в целом. Проще говоря, принесет ли возможная коррекция цен на жилье больше вреда или, напротив, пользы бизнесу всех участников рынка недвижимости?

Интересно, что сегодня снижение цены – шаг для строителей, скорее, выгодный. В нынешних условиях продолжительный рост цен настолько взрастил аппетиты всех участников строительной цепочки, что они ставят под угрозу существование самого рынка недвижимости. Действительно, строить становится все сложнее, начиная от получения площадки под застройку и заканчивая оформлением документов на уже построенный дом. При этом многие участники этого процесса, пожалуй, не принимают во внимание, что сами для себя создают серьезный политический риск, особенно в условиях заявленного проекта «Доступное жилье» и поставленной президентом задачи строить не менее одного квадратного метра на человека в год. Коррекция цен, в данном случае, могла бы серьезно снизить аппетит чиновников и спекулянтов земельными участками. Кроме того, на фоне потребности в средствах из-за общего кризиса ликвидности, а также коррекции цен на жилье, дисконт при приобретении площадок под застройку может стать существенным, что позволит застройщикам получить новые объемы работ на будущие годы.

Впрочем, коррекция цен вниз вполне может позволить решить и текущие тактические задачи – увеличение продаж. Конечно, здесь вполне уместно возражение, которое приводил не так давно заместитель генерального директора по жилой недвижимости холдинговой компании «Сибинтел» Игорь Михайлов: «Снижение цен обычно не стимулирует продажи, а наоборот, вызывает выжидательную позицию покупателей, ожидающих еще больший дисконт». Отметим, однако, что при более существенном дисконте спрос обычно возрастает в разы.

Выигрывает тот, кто первым, а не последним, дает покупателям хороший дисконт, так как именно он снимает с рынка поужавшийся платежеспособный спрос и получает столь ценное сейчас финансирование. Остальные, даже снизив цены на такой же процент, но с задержкой, продать уже не могут, так как спрос при данной цене уже выбран, и они вынуждены снижаться еще больше. В результате, тот, кто снизил цену первым и собрал с рынка деньги, получает возможность скупить активы менее расторопных коллег по более низкой цене, чем продавал сам. Все подобные приемы хорошо известны игрокам фондового рынка, где падение цен не является столь уж редким событием.

Представители строительных компаний по-прежнему предпочитают держать цену на прежнем уровне. Маркетолог Антон Черкашин отметил: «Компании, которые сегодня готовы предоставить значительную скидку, в долгосрочной перспективе, только проиграют. Фактически такой шаг помогает решить сиюминутные проблемы. Если сегодня скидка составит более 10%, это значит, что строители пожертвуют своей прибылью и, тем самым, лишат себя ресурсов для развития. Несколько лет на рынке царила эйфория, цены на жилье постоянно повышались, в эту гонку включились и производители стройматерилов, стоимость подключения к сетям тоже подскочила. Сегодня все эти затраты по-прежнему складываются в себестоимость строительства. А поскольку никто от этих денежных потоков отказываться не собирается, и цены мы снизить не можем.

И еще, рынок есть рынок, рынок развивается по цикличным законам, часть компаний уйдет с рынка, предложение нового жилья будет ограничено, и не за горами опять повышение стоимости жилья. Сейчас все подумают, что строители себя этой мыслью только успокаивают, однако это закон рынка и отменить его мы не в силах».

Более позитивно оценил результаты коррекции цен генеральный директор строительной компании Сергей Курышкин: «Рынок на сегодняшний день изуродован. Изуродован тем, что потребление, спрос превышают реальное предложение. Предложения мало, спрос же слишком высок. Сейчас все встает на круги своя, рано или поздно это должно было случиться. Те участники рынка, которые успели заработать на продаже квартир по заоблачным ценам, теперь, естественно, недовольны. Однако на сегодня с коррекцией цен мы спускаемся к реальной себестоимости жилья. Но опять же, я уверен, что это временное явление. Какой-то период цены действительно задержатся на уровне 30 тысяч за квадратный метр, затем снова начнут расти.

В этом плане очень важно грамотное государственное регулирование. Если гражданам, покупателям просто дадут деньги в качестве дотаций, то высокие цены вернутся обратно. Нужно не деньги из бюджета предлагать людям, а повышать предложения на строительном рынке. Среди плюсов коррекции цен можно отметить также, что произойдет естественный отбор в пользу самых сильных, ответственных и уверенно стоящих на ногах застройщиков».

Руководитель проекта по ипотеке Владимир Андреев также подчеркнул исключительно положительное значение снижения цен: «Коррекция цен вытеснит с рынка слабых и случайных игроков, которые рассчитывали, в основном, на дольщиков, не имея практически никаких активов и возможностей привлекать серьезные кредиты под их залог. Часть из них разорится, часть перейдет на подряд к более крупным компаниям. Не исключено, что некоторые средние компании, испытывающие трудности, но обладающие интересными активами, например земельными участками в собственности, будут поглощены крупными игроками, в том числе из других регионов. Кроме того, это позволит сделать рынок недвижимости более прозрачным и прогнозируемым, а объекты – более качественными и продуманными. Получается такая зачистка рынка кризисом. Если говорить о минусах, обострится проблема долгостроев. Мелкие и средние компании могут не закончить свои объекты совсем или серьезно затянуть сроки сдачи. Что уже происходит, в принципе».

Как показывает мировая практика, цены на недвижимость, как и на любой другой товар, могут не только расти, но и снижаться. В этом отношении игрокам рынка следует преодолеть стереотипы. Во-первых, недвижимость может не только дорожать, но иногда и дешеветь, и это абсолютно нормально. Во-вторых, коррекция цен на недвижимость вниз вовсе не означает кризис, крах или конец света. А ключом к успеху всех участников строительного рынка сегодня является принятие правил игры на падающем рынке.