Предпринимателям на заметку

Во многих крупных городах сегодня сложилась ситуация, когда все привлекательные объекты в центре уже выкуплены, а цена расселения коммунальных и обычных квартир на центральных улицах и проспектах стала высокой. Предприниматели обратились к спальным районам и стали выкупать первые этажи кирпичных и блочных домов. Вложения в недвижимость на окраинах по соотношению «вложения-прибыль» более выгодны, чем в центре. Хотя, конечно, торговый оборот там может быть и пониже.

Многие предприниматели, решившие использовать в коммерческих цeлях жилые помещения, из-за недостатка опыта в подобных вопросах, допускают серьезные ошибки при планировании процесса переустройства квартиры в офис, в результате чего несут серьезные финансовые потери. Обычно это выглядит следующим образом: предприниматель решает обустроить собственные или недавно купленные квадратные метры под офис и начинает выяснять, как бы теперь это сделать.

Причем больше всего его волнует два вопроса: как сделать это юридически грамотно (т. е. не нарушая действующего законодательства) и потратить минимум времени? Сбор информации неизбежно приводит предпринимателя к выводу: впереди довольно хлопотный, утомительный, а главное длительный процесс. В итоге запланированная дата запуска коммерческой площади в эксплуатацию переносится как минимум на 3-4 месяца вперед.

Для использования квартиры, принадлежащей индивидуальному предпринимателю, под офис и другие нежилые помещения необходимо перевести квартиру в нежилой фонд. Новые правила такого перевода были установлены 1 марта 2005 года Жилищным кодексом РФ, в котором впервые была предусмотрена специальная глава, регламентирующая перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.

В Жилищном кодексе РСФСР данному вопросу была посвящена единственная статья (ст. 9 «Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые»), которая, кроме того, никак не регламентировала перевод (возврат) нежилых помещений в жилые. Глава третья Жилищного кодекса РФ подробно регламентирует процедуру оформления перевода, разграничивая перевод жилых помещений в нежилые и жилых помещений в нежилые, устанавливая свои особенности для каждого вида перевода.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается при соблюдении условий Жилищного и Градостроительного кодексов. Закреплен перечень условий, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

• если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым площадям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

• если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данной площади или иным гражданином в качестве места постоянного проживания.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа. Помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям. Либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и наоборот осуществляется органом местного самоуправления (орган, осуществляющий перевод помещений).

Жилищный кодекс РФ закрепляет исчерпывающий перечень документов, которые собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения. Это:

• заявление о переводе помещения;

• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

• план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, необходимо предоставить технический паспорт такого помещения);

• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилой или нежилой площади).

При этом стоит иметь в виду – орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее, чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. А не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения.

Форма и содержание данного документа устанавливаются правительством РФ. Одновременно с этим орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятом решении собственников помещений, примыкающих к данному помещению.

Жилищным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое. Такими основаниями являются:

• непредставление определенных кодексом документов;

• несоблюдение предусмотренных кодексом условий перевода помещения;

• несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать определенные основания с обязательной ссылкой на конкретные нарушения.

Итак, всю процедуру перевода жилого помещения в нежилой фонд можно разделить на 3 основных этапа:

1. Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда решает вопрос возможности использования данного жилого помещения как нежилого (под офис, магазин, аптеку и т. д.). На комиссию предоставляются следующие документы:

• заявление с указанием причин перевода;

• технический паспорт БТИ, поэтажный план;

• выписка из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает;

• справка ДЕЗ о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой квартирой;

• заключение Госсанэпидемнадзора и Госпожарнадзора;

• техническое заключение организации, обеспечивающей содержание дома;

• учредительные документы;

• документы на собственность.

2. Далее комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом определяет стоимость перевода квартиры в нежилой фонд. На эту комиссию предоставляются следующие документы:

• копия выписки из протокола заседания Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда;

• справка БТИ с расчетом разницы стоимостей квартиры при ее использовании в жилом и нежилом фонде;

• учредительные документы – для юридических лиц и документы, удостоверяющие личность, – для физических лиц;

• документы, подтверждающие право собственности на помещение.

3. Заключительным этапом перевода помещения в нежилой фонд является регистрация права уже на нежилое помещение. Для этого необходимы следующие документы:

• заявление;

• квитанция об оплате государственной пошлины;

• доверенность;

• документы по описанию объекта права (документы БТИ);

• документы по описанию субъекта права (учредительные документы, свидетельство об ИНН, коды Госкомстата и т. д.);

• правоустанавливающие документы.

Процедура перевода жилых помещений в нежилой фонд – процесс довольно трудоемкий и длительный. К тому же необходимо отметить, что работа администрации в каждом отдельном районе имеет свою специфику. Как правило, у предпринимателя просто нет возможности самостоятельно заниматься решением данного вопроса. Поэтому для экономии времени и сил в большинстве случаев прибегают к помощи профессионалов. Даже несмотря на то, что услуги такого рода стоят сейчас недешево...